Uma situação muito comum na prática imobiliária e tributária ocorre quando um imóvel possui mais de um proprietário, mas permanece registrado sob uma única matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Muitas vezes cada coproprietário ocupa uma parte específica do terreno, construindo muros, edificando casas independentes e até mesmo realizando acordos informais sobre quem deve pagar o IPTU de cada fração. O problema surge quando há débito de IPTU e o Município decide cobrar a totalidade da dívida de apenas um dos coproprietários. A pergunta que frequentemente surge é: isso é legal? A resposta, à luz da legislação tributária e da jurisprudência consolidada, é sim. Ainda que possam existir divergências entre diferentes Tribunais, via de regra, enquanto o imóvel não for formalmente desmembrado, todos os coproprietários respondem solidariamente pela integralidade do tributo.
O ponto de partida para compreender essa questão está no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN), que define quem é o contribuinte do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Segundo o referido artigo, “Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.” Isso significa que a obrigação tributária nasce da relação jurídica com o imóvel urbano, e não necessariamente da forma como os proprietários organizam internamente a posse ou o uso do bem.
Quando um imóvel possui mais de um proprietário, todos eles possuem vínculo direto com o fato gerador do imposto: a propriedade ou posse do imóvel urbano. Portanto, todos são considerados contribuintes em potencial perante o Fisco municipal. Essa definição legal é essencial para compreender por que o Município pode cobrar o tributo de qualquer coproprietário. Além do mais, o Supremo Tribunal de Justiça já definiu, na súmula nº 399, e no Tema 122, que “cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU”. Dessa forma, o Município possui competência e discricionariedade para eleger qualquer coproprietário para figurar no polo passivo da execução.
Nos casos em que um imóvel pertence a várias pessoas, mas permanece registrado sob uma única matrícula indivisa, pode-se aplicar o instituto da solidariedade passiva tributária, previsto no artigo 124, inciso I, do CTN, que estabelece: “São solidariamente obrigadas as pessoas que tenham interesse comum na situação que constitua o fato gerador da obrigação principal.” Ao se tratar do IPTU, o fato gerador é a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel urbano.
Assim, quando duas ou mais pessoas são coproprietárias do mesmo imóvel, todas possuem interesse comum na situação jurídica que gera o tributo. Isso faz com que a obrigação seja considerada solidária. Dessa forma, na prática, todos os coproprietários respondem pelo mesmo débito, tendo em vista que a dívida é considerada única perante o Fisco. A problemática reside no fato de que, juridicamente, qualquer um dos coproprietários pode ser responsabilizado pela totalidade do valor, pouco importando para a Fazenda Pública a porcentagem do imóvel de que o executado é proprietário.
Isso significa, consequentemente, que o Município não é obrigado a executar todos os coproprietários, podendo cobrar todos conjuntamente ou, ainda, escolher discricionariamente qual responderá pela execução fiscal. Tal prática ocorre com frequência quando, por exemplo, apenas um dos coproprietários é citado no processo. A faculdade jurídica do Município, assim, decorre da própria lógica da solidariedade tributária. Posteriormente, caso um coproprietário pague a dívida integralmente, ele poderá buscar o ressarcimento dos demais na esfera civil, mas isso não interfere na relação com o Fisco.
Agora, outra dúvida pode surgir, merecendo a devida atenção: Caso cada coproprietário ocupe uma fração ideal do terreno, com muros e construções próprias, portanto fáticamente individualizada, ainda é possível argumentar pela responsabilidade solidária? Apesar de parecer razoável no plano concreto, pouco importa, na esfera jurídica, a existência de limites ou individualizações construídas e não registradas. Isso porque, para o Direito Tributário, o que importa é a situação jurídica formal do imóvel, especialmente a matrícula no Registro de Imóveis. Se o imóvel continua registrado como uma única unidade imobiliária, o IPTU incide sobre todo o bem.
Portanto, mesmo que se verifique a existência de muros, casas independentes, divisão informal de áreas ou até mesmo contratos particulares entre os proprietários, tais circunstâncias não alteram a obrigação tributária dos coproprietários. Este último ponto, inclusive, está previsto no artigo 123 do CTN, que afirma que “as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.” Esses acordos podem ter validade apenas entre os próprios particulares, gerando eventualmente direito de cobrança entre os coproprietários. Porém, para a Administração Pública, todos continuam responsáveis pelo débito integral enquanto o imóvel permanecer juridicamente indiviso.
Mas afinal, como me resguardar, enquanto coproprietário de imóvel? Como evitar a responsabilidade solidária pelo IPTU?
A via mais adequada reside na própria regularização formal do imóvel, que corresponde ao desmembramento ou individualização das unidades. A abertura de matrículas individualizadas é realizada junto ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente. Após o procedimento, cada imóvel passa a possuir, além de matrícula própria, cadastro fiscal individual e IPTU independente. A partir daí, cada proprietário passa a responder exclusivamente pelo tributo de sua respectiva unidade.
Importante ressaltar que a regularização de cada matrícula individual é de responsabilidade única e exclusiva do proprietário. Assim, a inércia dos proprietários não afasta em sua responsabilidade tributária. Como já visto, pouco importa a existência de uma divisão fática ou de um acordo entre os coproprietários: A ausência de regularização mantém a solidariedade tributária e permite que qualquer coproprietário seja responsabilizado pela dívida integral.
Concluindo, em imóveis com múltiplos proprietários e matrícula única, o IPTU gera uma obrigação solidária entre todos os coproprietários. Com base nos artigos 34, 123 e 124 do Código Tributário Nacional, bem como na jurisprudência consolidada do STJ, o Município pode cobrar a totalidade do débito de qualquer um deles, independentemente de acordos particulares ou divisões físicas informais do terreno. A melhor forma de evitar esse risco é promover a regularização jurídica do imóvel, com desmembramento formal, abertura de matrículas individualizadas e cadastro fiscal próprio para cada unidade.
Em termos de jurisprudência, têm-se verificado uma dissonância entre os julgados de diferentes tribunais brasileiros. Vejamos a recente decisão da 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR):
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU E TAXA DE COLETA DE LIXO. DECISÃO AGRAVADA QUE REJEITOU A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. COPROPRIETÁRIO DE IMÓVEL INDIVISO É RESPONSÁVEL SOLIDÁRIO PELO PAGAMENTO DO IPTU E DAS TAXAS. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 124, I DO CPC. EVENTUAL DIVISÃO FÁTICA NÃO É OPONÍVEL AO FISCO. (…) RECURSO DESPROVIDO. (TJPR – 1ª Câmara Cível – 0038868-55.2025.8.16.0000 – Curitiba – Rel.: DESEMBARGADOR LAURI CAETANO DA SILVA – J. 06.10.2025) (grifou-se)
Por outro lado, outros tribunais vêm adotando o entendimento de que pessoas que nunca tiveram a propriedade do todo maior, não podem ser responsabilizados pelo pagamento do tributo em sua totalidade, a exemplo do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:
APELAÇÃO. TRIBUTÁRIO. IPTU. EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS DE DEVEDOR. FRACIONAMENTO DE IMÓVEL REGISTRADO NA MATRÍCULA. SOLIDARIEDADE TRIBUTÁRIA INEXISTENTE. EXECUTADOS QUE NUNCA TIVERAM A PROPRIEDADE OU A POSSE DO TODO MAIOR, SENDO ADQUIRENTES APENAS DE FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE SEREM RESPONSABILIZADOS PELO PAGAMENTO DO TRIBUTO SOBRE A INTEGRALIDADE DO IMÓVEL. CADASTRO IMOBILIÁRIO MUNICIPAL NO QUAL CONSTAVA O DESMEMBRAMENTO DO IMÓVEL EM FRAÇÕES IDEAIS. NULIDADE DAS CDAS QUE ENGLOBARAM A INTEGRALIDADE DO BEM EM NOME DOS EMBARGANTES.APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJ-RS – AC: 70083907188 RS, Relator: Marcelo Bandeira Pereira, Data de Julgamento: 15/04/2020, Vigésima Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 17/09/2020)
O próprio STJ já julgou no Resp. nº 1.347.693/RS, que o IPTU deve ser lançado separadamente por fração ideal:
STJ – TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. IPTU. TRIBUTAÇÃO SOBRE NOVAS UNIDADES AUTÔNOMAS CONSTRUÍDAS EM EDIFÍCIO RESIDENCIAL. DESNECESSIDADE DA INSCRIÇÃO PRÉVIA INDIVIDUALIZADA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. LEGALIDADE DA EXAÇÃO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 32, 34 E 116, INCISO I, DO CTN.
- Cinge-se a controvérsia em se estabelecer a possibilidade de o fisco, verificando alteração em imóvel pré-existente, que se dividiu em unidades autônomas, poder proceder a novas inscrições de IPTU, sem que haja registro das novas unidades em cartório de imóveis.
- O art. 32 do CTN estabelece que o fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse. O art. 34 do referido diploma preconiza que o “Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.”
- É absolutamente dispensável qualquer exigência de prévio registro imobiliário das novas unidades para que se proceda ao lançamento do IPTU individualizado, uma vez que basta a configuração da posse de bem imóvel para dar ensejo à exação. Vários são os precedentes do STJ nesse sentido, dentre eles: REsp 735.300/SP, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJe 03/12/2008.
- É suficiente para ensejar a cobrança do IPTU a verificação das unidades autônomas acrescidas ao imóvel, uma vez ser “cediço que os impostos reais (IPTU e ITBI, em especial) referem-se aos bens autonomamente considerados.” (REsp 722.752/RJ, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 11/11/2009). 5. Recurso especial provido. (REsp n. 1.347.693/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 11/4/2013, DJe de 17/4/2013.)
Ainda assim, para garantir a cobrança proporcional e evitar complicações tributárias, reitera-se que a melhor alternativa é proceder com o desmembramento do imóvel e a consequente regularização da matrícula.
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